부동산 계약 전 필독! (feat. 쉬운 등기부등본 체크법)

이제 곧 (작고ㅠ) 소중한 자취방이 생긴다! 계약서에 싸인만 하면….

맘에 드는 집을 고르고, 부동산 중개인 혹은 집주인과 마주앉아 계약서에 싸인을 하기 직전! 전월세 자취집을 찾아 헤매는 초보 자취러들이 마지막으로 점검해야 할 내용을 3단계로 나누어 알아볼게요.

부동산 계약 전 필독! 소중한 내 보증금을 지키려면?

집보장앱 캡처

계약 전

✓등기부등본 상 집 소유주 명의 확인
✓등기부등본 상 근저당금액 확인

계약서에 사인을 하기 전에 가장 먼저 확인해야 하는 건 바로 ‘등기부등본’(a.k.a 등기사항전부증명서)이에요. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 3가지로 구성되는데요. 각 항목에서 우리가 확인할 내용을 간단히 콕 짚어볼게요


표제부: 주소, 건물의 종류, 구조, 용도, 면적 등 정보 기재

표제부에서는 집 구조와 내가 계약할 집의 구조가 같은지 확인하세요. 만약 방 개수와 구조가 다르다면? 집주인이 무허가로 방을 분할했다는 얘기겠죠?


갑구: 과거~현재 소유자 및 단독/공동 소유 여부 등 정보 기재

갑구에서 등본 상 현재 소유주와 계약하려는 집주인의 신분증을 대조해서 계약자가 실제 소유주인지 확인할 수 있어요. 또 소유주 변동이 너무 잦은 경우 경매나 압류 등 복잡한(…) 사정들이 많았던 집일 수 있으니 참고하세요.


을구: 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등 권리관계 정보 기재

을구에서는 ‘근저당 설정’이 유무 확인! 근저당 설정은 건물을 담보로 은행에서 대출한 내역을 말해요. 만에 하나 대출금 때문에 건물이 경매에 넘어가면 내 보증금을 제대로 돌려 받지 못할 수 있기 때문에 조심해야 해요.

근저당 설정이 있는 경우, 일반적으로 근저당+선순위 세입자 보증금+내 보증금<건물 시세의 70% 여야 어느정도 안전하다고 해요.

※등기부등본은 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/PManJ.js)에서 볼 수 있어요.(열람 700원, 발급 1000원)

계약 시

✓계약자 신원 확인. 대리인의 경우 위임장, 인감증명서 필요
✓계약서에 미리 협의한 특약사항 기재 여부 확인

계약서에 사인을 할 때에는 계약자 신원 확인이 필요해요. 등기부등본 상 소유주 본인이라면 문제가 없지만, 부동산 중개인이나 소유주 가족 등 대리인이 계약하는 경우라면 원칙적으로 위임장과 인감증명서가 필요해요.

또 하나, 사인 전 따로 협의한 특약사항이 계약서에 잘 쓰여져 있는지도 꼭 살펴보세요. 혹시 분쟁이 생길지 모르니 꼭 넣어달라고 말할 것!

계약 후

✓계약금, 집세는 집 소유주 계좌로 입금하는 게 일반적
✓전입신고&확정일자 받기

계약이 잘 끝났다면 이제 계약금, 보증금 등을 입금해야겠죠? 집주인 명의의 계좌로 보내는 게 일반적이지만 혹시 집주인이 다른 계좌로 입금을 요청했다면 계약서에 계좌를 추가 기입해 달라고 하세요.

마지막은 전입신고 하기와 확정일자를 받기에요. 이 단계를 거쳐야 세입자가 법적으로 대항력과 우선변제권을 갖게 되는데요. 복잡한 단어는 빼고 쉽게 말하면 집주인이 바뀌어도 쫓겨나지 않을 수 있고, 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 자격이 생깁니다. 동주민센터를 방문하거나 민원24, 인터넷등기소 홈페이지에서도 접수 가능해요.

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집보장 jipbojang@gmail.com